Por IGNACIO VILLAR MOLINA / Cuando nos planteamos la posibilidad de solicitar al banco una financiación suficiente para completar los fondos propios que nos permitan adquirir una vivienda, debemos ser conscientes de que se trata de un préstamo que, en términos generales, nos acompañará durante un largo período de tiempo y que, por tanto, una de las primeras inquietudes nos obliga a sopesar muy detenidamente si las posibilidades reales de pago son suficientes para hacer frente a las cuotas, habitualmente mensuales, incluso antes de que presentemos al banco la solicitud de la operación y la entidad nos informe sobre los pormenores relativos a la tramitación y posterior análisis de la documentación necesaria y de otras circunstancias decisivas. Por tanto, la capacidad de pago, junto a la estabilidad laboral, resultan esenciales, no solo para asegurar que podemos afrontar los pagos de la hipoteca, sino que incluso nos puede ayudar a concretar otros aspectos fundamentales. Me refiero en primer término al precio y tipo de vivienda al que podemos aspirar ya que, incluso antes de comenzar a buscar una casa, es indispensable conocer claramente cuánto puedes destinar al pago de la cuotas de la financiación necesaria.
A tal efecto tan solo bastará con calcular el 30% de los ingresos netos de la unidad familiar y, complementariamente, si dispones del efectivo necesario para sufragar la parte no financiada y los gastos que generará la compra. Y, tras esta prioritaria constatación, la duración del préstamo, la cuantía necesaria, la modalidad de la hipoteca, el tipo de interés, y las condiciones complementarias que exija la entidad a las que puede estar supeditado el precio final que aplicará a la financiación, son aspectos que deberán ser definidos para estructurar el préstamo. Se trataría, por tanto, de configurar una guía que permita conformar los rasgos más adecuados para conseguir una financiación adaptada a las posibilidades reales del solicitante.
Cabe señalar que una de las operaciones más codiciadas por los bancos españoles es precisamente el préstamo hipotecario, porque, además de fidelizar al cliente por un largo período durante el cual el titular debe mantener toda, o la mayor parte de su operativa para seguir obteniendo las bonificaciones del tipo de interés inicial, añade la garantía real mediante la hipoteca del inmueble financiado, adicional a la personal que conlleva cualquier préstamo, originando la oportunidad de que el titular contrate otros productos financieros adicionales que le aporten beneficio añadido a la entidad.
En muchos casos la falta de conocimientos específicos, sobre los aspectos fundamentales que hemos señalado anteriormente, impiden decidir con la suficiente competencia que permita concretar y defender los intereses del solicitante. Llegados a este punto, resulta evidente que, como hemos resaltado, determinar el importe concreto del préstamo es primordial para lo que deberíamos tener en cuenta que los bancos, en la mayoría de los casos, solo conceden el 80% del valor de tasación, (únicamente el 11.3% de los préstamos firmados en los primeros nueve meses de este año han superado este limite, y el porcentaje medio al que se han convenido la totalidad de esas nuevas operaciones se situó en el entorno del 64,8%).
Otro factor, indudablemente trascendental, es el plazo final al que se debe contratar el préstamo cuya extensión debe estar muy en consonancia con la capacidad de pago pues, en definitiva, de lo que se trata es de que al final de la vida del período de pago concertado solo hayamos pagado por los intereses lo mínimo necesario. Así, partiendo del convencimiento que se debe actuar con total prudencia para evitar contratiempos, si la capacidad de pago lo permite, lo aconsejable es concertar la operación al menor plazo posible. Si bien, cabe advertir que, en última instancia, siempre cabe hacer amortizaciones anticipadas, parciales o totales, según las disponibilidades, aunque en este caso se debe vigilar con toda atención la posible aplicación de comisiones.
No es menor la atención que se debe prestar al tipo de hipoteca que se debe constituir el préstamo por la trascendencia que supone para el ahorro final del pago de intereses. En este caso su elecció dependerá mucho del perfil de riesgo que ostente el solicitante. Son muchas las personas que prefieren optar por un tipo fijo con la intención de facilitar el control de sus finanzas y no quedar al albur de las posibles alteraciones de los tipos de interés y del Euribor.
Según los datos facilitados por el B. de España
el 62.7% de las hipotecas firmadas durante este año han sido a tipo fijo. Sin embargo en coyunturas de altos tipos de interés elegir una hipoteca a tipo fijo no es la alternativa recomendable. Esa sería la más aconsejable en esta coyuntura, ya que los tipos de interés, que como sabemos, dependen de las decisiones del BCE (Banco Central Europeo), están situados en el 2%. En este sentido tanto la actividad económica (avance del 1.4% interanual), y de la inflación en la Eurozona (2.1% en el último mes de Octubre), se sitúan dentro de los parámetros deseados por el BCE por lo que es impensable cambios bruscos en la trayectoria de los mismos, sobre todo en el corto y medio plazo. Al menos así se pronuncian las autoridades de esa Institución: “No prevemos nuevos recortes de los tipos en lo que queda de 2025 y 2026”.
No obstante, si hubiera razones para creer que se pueda producir una bajada de tipos en el corto o medio plazo, lo que no parece el caso, lo más adecuado sería una hipoteca a tipo variable. En este caso el tipo de interés depende de un índice de referencia, que suele ser el Euribor (tipo de interés al que se prestan los bancos de la eurozona entre sí según el plazo del préstamo), más un diferencial fijo concertado al principio del préstamo. En esta modalidad la cuota se revisa cada 6 o 12 meses, según lo estipulado en la escritura, para ajustar el tipo de interés del próximo período al nivel al que haya evolucionado la cotización del Euribor.
Es verdad que a lo largo del tiempo la situación económica y la inflación, variables más determinantes que impelen al BCE a fijar los tipos oficiales según su evolución, pueden presentar dudas o poca estabilidad, sin que esté muy claro la evolución de los tipos oficiales, en este caso lo más prudente sería optar por contratar la hipoteca a un tipo mixto que conjuga un primer período de 3/5 años a un tipo fijo y deja a interés variable el resto hasta el vencimiento del préstamo.
Por último es necesario resaltar y vigilar la aplicación de las comisiones, tanto de apertura como de amortización anticipada, total o parcial, que pueden tener un claro impacto en la factura final del costo del préstamo. Igualmente hay que ejercer especial atención a las exigencias de los bancos sobre la contratación de determinados productos para poder abaratar el precio final aplicable al préstamo; en muchas ocasiones pueden suponer gastos adicionales de especial cuantía que deberían tenerse en cuenta.
El mercado hipotecario español se caracteriza por la fuerte competencia que existe, lo que beneficia a las posibles personas interesadas en una financiación hipotecaria. No obstante recientemente algunas entidades han expresado su contrariedad por la baja de las condiciones a las que se estaban concertando algunos préstamos cuyo nivel rozaba mínimos que ponían en peligro el margen de intereses de sus cuentas de resultados, por lo que advertían de una posible subida de tipos (algunos bancos ya han incrementado el tipo de hipoteca fija entre un 0,10 y un 0.20), al mismo tiempo que anticipaban una menor tendencia por la captación de los préstamos hipotecarios. Por otro lado el B. de España también advertía el inicio de un análisis sobre la superación de los límites máximos aconsejables, fijados en el 80% sobre el valor de tasación, que están aplicando los bancos en algunos casos. En definitiva se trata de una llamada a la prudencia para no rebasar este tope e, incluso, para rebajarlo si fuera necesario con el objetivo de actuar con todo rigor en esta operativa y evitar situaciones indeseadas que se puedan producir si proliferan las concesiones lmás relajadas.
En definitiva, como clientes debemos ser conscientes de cómo actuar para adecuar y concretar la contratación de un préstamo hipotecario a las necesidades reales y ajustadas a nuestra situación financiera, pero no olviden que determinados aspectos pueden determinar mejores condiciones que supongan un ahorro importante del costo final del préstamo. Los bancos siguen valorando la calidad de un cliente y por eso distinguen entre el que solo necesita un 50%-60% de financiación, y/o solo tiene que destinar el 20% de sus salario al pago de la hipoteca, del que apenas llega a los mínimos exigibles.
