Por IGNACIO VILLAR MOLINA / La vivienda principal es el activo clave de los hogares españoles. La tasa de propiedad que hasta 2011 alcanzó el 80% se ha reducido actualmente hasta el 72% debido a las dificultades que tiene el segmento joven para su adquisición como confirman los datos publicados ya que, en el mismo período señalado, la propiedad, para los menores de 35 años, pasó del 60% al 20%. De otro lado, los datos de la composición del endeudamiento de los hogares confirman que la deuda hipotecaria es la principal fuente de financiación para acceder a la compra de una vivienda, ya que el 62% del importe total se concentra en esta modalidad, mientras que el 22% corresponde a deudas por la adquisición de otras propiedades, y el 16% a otras deudas. Esto se traduce en que en España, según datos de 2023, a esta fecha más de 14 millones de personas era titular de una hipoteca.
Realmente la hipoteca es un derecho real de garantía que recae sobre bienes inmuebles para garantizar el cumplimiento de una obligación: frecuentemente una deuda acordada por las partes en un documento, habitualmente una escritura de préstamo hipotecario firmada ante notario, donde se establecen todas las cláusulas, características y condiciones del mismo. Esta escritura debe inscribirse en el Registro de la Propiedad para que adquiera carácter oficial y probatorio. La inscripción de la escritura hipotecaria beneficia en primer término al prestamista, ya que le confiere la prelación de garantías sobre el bien hipotecado en caso de impago y evita que otros acreedores de menor rango puedan inscribir demandas de pago antes que la hipoteca. Es por esto por lo que los bancos establecen un control exhaustivo a la hora de tramitar la inscripción de los préstamos hipotecarios para asegurar que el gravamen hipotecario ocupa el primer lugar de las cargas que pueden gravar el bien hipotecado; así, si se produce un impago de las cuotas pactadas, la entidad prestamista tiene la facultad y el derecho a instar un procedimiento judicial de ejecución de hipoteca al objeto de conseguir que ese inmueble, si finalmente el deudor no normaliza las cuotas pendientes, sea subastado para aplicar el efectivo obtenido al saldo pendiente de pago. En este aspecto es necesario señalar que el índice de morosidad de los préstamos hipotecarios a final de 2024 era del 2,61% del saldo en vigor de la cartera hipotecaria, evidenciando un alto grado de cumplimiento de los pagos por parte de los titulares de los préstamos. Este especial cuidado en el pago de la hipoteca explica que durante 2024 se registraron 5.207 ejecuciones hipotecarias, un descenso del 4.16% respecto a 2023
Estos datos significan que la mayor parte de los titulares de una hipoteca en España llegan al final del período pactado de amortización del préstamo sin incidencias de morosidad, lo que se traduce en una liberación trascendente para la estabilidad financiera de la unidad familiar; no obstante hay que advertir que tras la cancelación total del débito de la hipoteca todavía hay una última formalidad pendiente que se debe atender. Si la inscripción de la hipoteca en el registro de la propiedad beneficiaba principalmente al prestamista, el requisito de la inscripción registral de la cancelación del débito es mucho más conveniente para el titular hipotecado y dueño del inmueble. Si bien es necesario aclarar que no es obligatorio tramitar la cancelación del levantamiento de la inscripción registral del gravamen hipotecario, se considera aconsejable para evitar problemas posteriores en caso de venta del inmueble, de efectuar una donación, en la tramitación de la herencia o, simplemente si se va a solicitar una financiación ajena que, aún no siendo de tipo hipotecario, puede entorpecer la concesión de otro tipo de financiación.
A tal fin el proceso de oficializar e inscribir en el Registro de la Propiedad la extinción de la carga hipotecaria lleva consigo los siguientes trámites. El pago total de la última cuota de la hipoteca supone la cancelación administrativa o económica de la hipoteca que supone haber satisfecho el capital e intereses del préstamo hipotecario, sin embargo, como hemos señalado, todavía quedaría pendiente de hacer la cancelación registral de la misma, lo que permite que en el Registro de la Propiedad la finca aparezca libre de ese gravamen. Por tanto, en primer lugar deberemos solicitar un Certificado de Saldo Cero donde consten los datos del préstamo y se señale la extinción total de la deuda, (el banco no debe cobrar nada por este documento). Este certificado deberá ser presentado en la notaría para proceder a extender la correspondiente escritura de cancelación de la hipoteca, para cuya firma debe comparecer la entidad prestamista para dar el fin fehaciente del pago. Una vez formalizado este documento y pagados los gastos notariales por parte del deudor, la escritura debe ser presentada en el Registro de la Propiedad para, previo depósito de la provisión de fondos que se señale, efectuar el levantamiento de la carga inscrita inicialmente. Posteriormente el propio Registro avisará al titular para que recoja la escritura inscrita a la que debe acompañarse una nota registral en la que ya figure el inmueble libre de este gravamen.
Por último es necesario precisar que, como hemos señalado, no existe obligación legal de efectuar el levantamiento de la carga hipotecaria salvo para evitar los problemas posteriores que pueden surgir, comentados anteriormente, pero que en todo caso la ley previene, conforme se dispone en el artículo 82 de la Ley Hipotecaria, que transcurridos 21 años desde el pago de la última cuota la carga se extinguirá por caducidad en el registro sin otros trámites y, en consecuencia, a que en la nota registral que se pueda solicitar por el titular o por un tercero, previo pago del canon correspondiente, no incluya la inscripción de la carga inicial.
