Por IGNACIO VILLAR MOLINA / La vivienda es con mucha diferencia la principal preocupación para los españoles, por delante, incluso, de la inflación o la inmigración. Los precios se han incrementado en el pasado año de forma muy notable hasta cotas medias del 13.1% interanual, si bien, es verdad que estos datos no son comunes en todas las provincias e, incluso, existen diferencias notables entre los diferentes distritos dentro de la misma ciudad. Este comportamiento está determinado por la alta presión de la demanda que no puede ser contestada por la oferta, lo que genera una tendencia alcista que ya se está extendiendo a este curso que acaba de comenzar, agudizando más el problema y provocando la exclusión de muchas personas, especialmente del segmento de las clases más desfavorecidas y jóvenes para las que resulta imposible entrar en la dinámica actual ya que su capacidad económica para atender una cuota hipotecaria resulta cada vez más insuficiente.
En cualquier caso, para aquellos que todavía pueden hacer realidad su objetivo de adquirir una vivienda están obligados a seguir una senda que exigirá decisiones no exentas de alta trascendencia, lo que les obligará a actuar con la máxima paciencia y precaución para lograr sus objetivos y evitar errores de considerable importancia. Como primer paso, el solo hecho de concretar el tipo de residencia adecuado a sus características, tanto personales, habitacionales, y económicas, ya supone una primera inquietud que obliga a recurrir a los cauces particulares o profesionales (anuncios, intermediarios inmobiliarios, o cualquier otro canal adecuado) para conseguir la información necesaria. Así, en este proceso, cuando ya podemos haber encontrado el inmueble más o menos ideal, se debe actuar con toda prudencia antes de dar el “sí quiero”, definitivo y, especialmente, abstenerse de firmar cualquier documento que obligue a su cumplimiento sin haber efectuado una serie de comprobaciones absolutamente imprescindibles. Me refiero a las características de la propiedad, su situación registral, constatación real de la titularidad del inmueble, la total evidencia de que no existen cargas de cualquier tipo (financieras, embargos, u otras cargas de similar trascendencia), como así mismo, justificante del pago del IBI relativo al ejercicio corriente y del anterior, certificado de estar al corriente de la cuota de la comunidad, u otros compromisos adquiridos por el vendedor que afecten a la vivienda. Además se debe sopesar el estado del inmueble para estimar si es necesario efectuar reparaciones u otro tipo de reformas, y tener en cuenta otros gastos adicionales que se deriven de la compra, al objeto de conformar una oferta de compra razonable y adecuada a las posibilidades ciertas del comprador, dejando un margen para una posible negociación con objeto de conseguir un acuerdo beneficioso que satisfaga a ambas partes. Una vez concertado el precio de compraventa es necesario dotar al acuerdo de firmeza documental, lo que, como mejor medio, debe concretarse en un contrato de arras.
En realidad la arras son un pacto accesorio vinculado a un negocio o contrato principal, como la compraventa, cuyas funciones son: consolidar la reserva del inmueble, fijar las condiciones básicas de la operación (precios, plazos, distribución de gastos, y plasmar cualquier otro compromiso que acuerden las partes), y garantizar a los interesados el cumplimiento de los términos acordados. El contrato debe incluir la clara identificación de vendedor y comprador, la descripción del inmueble (sería conveniente adjuntar nota registral), precio, importe de las arras (también conocido como señal), fecha de otorgamiento de la escritura de compraventa, repartos de los gastos inherentes a la transacción (generalmente se acepta que se serán pagados conforme a ley), tipo de arras y sus consecuencias en caso de incumplimiento del contrato, fecha de caducidad y las firmas de los interesados o de sus representantes legales; la firma de este pacto lleva consigo la entrega de una cantidad a cuenta del precio convenido, que será descontada del importe final de la transacción, dando lugar a una vinculación entre vendedor y comprador. Existen tres tipos de contratos de arras recogidas en el Codigo Civil: confirmatorias, penitenciales y penales. El más común es el de arras penitenciales, que permite a ambas partes el incumplimiento del contrato aunque implique la pérdida de la cantidad entregada como señal, si es el comprador el que incumple, o abonar el doble de la cantidad recibida como señal, si fuera el vendedor. En este último caso se recomienda que el importe concreto de la señal sea al menos el 10% del precio acordado, con objeto de evitar alguna situación indeseada. En cualquier caso siempre es recomendable la intervención del intermediario e, incluso, de un letrado si la complejidad de los términos del contrato lo requiriera.
Si importante es darle forma jurídica al acuerdo de compraventa para asegurar el proceso de la transacción, igualmente debemos prestar especial atención a otros aspectos que pueden dar lugar a situaciones que generen pérdidas bien para el vendedor o el comprador, según se determine quién los provoque. Algunos de estos errores tienen su origen en la falta de comprobación de alguno de los datos necesarios que deben incluirse en el contrato de arras como, así mismo, a la constatación exhaustiva del estado registral del inmueble, tanto en lo concerniente a su titularidad como a los desperfectos o deficiencias del estado del mismo. Otra cosa será la existencia de vicios ocultos conocidos o advertidos tras la firma del contrato de arras, por lo que es conveniente que el contrato incluya una cláusula relativa a la existencia, en su caso, de esas deficiencias para que quede totalmente claro el compromiso y la obligación del vendedor de subsanar los desperfectos advertidos, fije procesos y plazos para reclamar, tanto de forma amistosa como si fuera necesario recurrir a la vía judicial.
No obstante todo parece indicar que los fallos más comunes se producen en la parte compradora. Además de las advertencias que hemos señalado, uno de los errores más comunes, que puede conllevar la pérdida de la señal entregada en el contrato de arras, se produce cuando se firma este acuerdo antes de tener asegurado el importe total del precio de compra más los del montante de gastos que deben ser satisfechos por el comprador y, especialmente, si se precisa financiación ajena, generalmente de tipo hipotecario. En este caso, es necesario gestionar previamente a la firma del contrato con la entidad correspondiente un préstamo hipotecario preaprobado. Los créditos o préstamos preconcertados suelen ser más fáciles y rápidos de obtener para clientes con cierta antigüedad en la entidad, ya que su estudio se basa en un análisis detallado de su comportamiento financiero durante el cual ha podido demostrar adecuada solvencia económica y financiera. No obstante, la entidad también centrará su decisión en tres aspectos fundamentales: que la financiación necesaria no va a superar el 80% del valor de la tasación, que debe quedar muy clara la capacidad de pago para lo cual el solicitante puede dedicar el 30/35 de los ingresos netos mensuales de la unidad familiar, declarados en el IRPF, para hacer frente a las cuotas mensuales del préstamo sin merma de su desenvolvimiento financiero, y que su estabilidad laboral esté asegurada. En cualquier caso, para evitar que el comprador no pueda hacer frente al pago del precio estipulado en el contrato por denegación por parte del banco de la financiación solicitada, sería aconsejable incluir en el contrato de arras una cláusula que haga referencia a esta incidencia concreta, lo que daría al comprador el derecho a la devolución de la señal, si bien debe justificar documentalmente, dentro del plazo estipulado en el contrato, que el banco deniega la financiación necesaria solicitada, o aceptar la subrogación del comprador en la hipoteca, en el caso de que ya estuviera gravando el inmueble.
Otro error que es común es contratar un préstamo personal cuando el banco no cubre con el importe de la hipoteca el efectivo necesario; en este caso, además de que encontrará muchas dificultades para conseguirlo, pues puede estar desbordando el ratio máximo de su capacidad de pago, salvo que tenga seguridad y pueda demostrar fehacientemente que sus ingresos se elevarán de forma permanente en un futuro muy próximo.
Está claro que los bancos valoran muy especialmente los datos relativos al posible endeudamiento total del solicitante, ya que en el ratio señalado para atender las cuotas también computan esas otras deudas que puede mantener el solicitante y que los bancos pueden conocer mediante consulta al CIRBE (Central de Información de Riesgos del Banco de España). Por último, una cuestión que debe ser tenida también muy en cuenta es que el estar incluido en un registro de morosos (RAI, ASNEF, CIRBA, O EXPERIAN) puede anular todas las posibilidades de acceder a una financiación, especialmente si es de índole hipotecaria, salvo que se demuestre documentalmente la total resolución de esa incidencia, y su no persistencia o repetición en un futuro próximo.
IGNACIO VILLAR MOLINA.- Socio DE SECOT JAEN.- Economista
