FINANCIACIÓN AL 100% DE LA COMPRA DE VIVIENDA

FINANCIACIÓN AL 100% DE LA COMPRA DE VIVIENDA

Ignacio Villar Molina

11 Septiembre 2018
FINANCIACIÓN AL 100% DE LA COMPRA DE VIVIENDA

 

La progresiva recuperación de la actividad económica está facilitando una evolución positiva del mercado inmobiliario y, consecuentemente, el despegue del mercado hipotecario que, incluso, ha reabierto de nuevo la “guerra” de las entidades financieras por la captación de clientes a los que facilitar financiación para la compra de sus viviendas. La cuestión, sin embargo, es si, en algunos casos, como me plantean algunos lectores, los bancos han vuelto a incluir en sus estrategias la financiación del 100% del importe del inmueble.

En general  no es fácil encontrar en el mercado entidades que, con rango general,  estén  comercializando hipotecas  para financiar  el 100% del valor de la vivienda,  aun suponiendo que el  solicitante tenga suficiente provisión de fondos para afrontar los gastos inherentes a la compra que pueden alcanzar el 10% del valor del inmueble.   Las experiencias de los últimos años han extremado  los criterios y requisitos  que las entidades exigen para  la concesión de hipotecas aún en los casos en que sólo se plantee la financiación hasta el 80% o inferior, cuanto más si deben ampliar este porcentaje al importe  total del inmueble,  pues resulta obvio que esa mayor financiación comporta una disminución del diferencial de garantía con respecto al valor de tasación.

Resulta obvio que, en esos casos,  que podemos catalogar de excepcionales, los bancos   extremarán los requisitos exigidos en operaciones habituales y así aspectos tales como alta capacidad de pago,  de tal forma que el 30% del salario neto sea suficiente para el pago de las amortizaciones,  siempre que no haya otros préstamos en vigor,  estabilidad absoluta en el empleo,  plazo adecuado,  alta vinculación por utilización de otros productos, especialmente seguro de vida, y,  posiblemente un coste, tanto de intereses como de comisiones, más elevado, y unas garantías adicionales, serán determinantes para la concesión de la financiación requerida.

Aunque la economía crece ya a ritmos cercanos al 3% y el precio de la vivienda vuelve a repuntar en algunos lugares,  las  estrategias  arriesgadas  y carentes de la solidez  y análisis pertinentes  en  la concesión de préstamos hipotecarios  de las entidades en los años de “vino y rosas” todavía  dejan notar sus consecuencias ,especialmente en aspectos como el de las ejecuciones hipotecarias. Así lo ponen  de manifiesto  los registros  de este tipo del INE en los que se observa que  entre 2005 a 2010 las actuaciones procesales de los bancos han dibujado una tremenda  senda , destacando el hecho  de que de las 1.34 millones de hipotecas firmadas en 2006 y de las 1.23 millones de 2007, el 17.2%  y el 19.2%, respectivamente,  resultaron impagadas

Otra  consecuencia adicional de índole negativa  generada por aquella crisis inmobiliaria determinó que el precio de la vivienda se depreciara considerablemente, de tal forma que  el precio real de un tanto por  ciento muy elevado de viviendas  era inferior, en aquel momento,   al saldo vivo pendiente  de pago del préstamo,  impidiendo que muchos deudores  pudieran  apelar al recurso de venta  para evitar el procedimiento judicial de reclamación.

En definitiva,  no resulta aconsejable, salvo casos muy excepcionales,  rebasar los niveles  moderados referenciados, como máximo,  al 80% del valor de tasación en las solicitudes y concesión de préstamos hipotecarios.

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